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商業街可行性研究報告.doc

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內容要點:
和銷售價格和銷售面積的預測均比較保守,綜合分析認為建設投資和銷售價格、銷售面積的突破臨界點的可能性不大,項目具有一定的抗風險能力。 7.2 建議(1)合理控制開發進度及銷售進度本項目所在區域成熟度不高,生活配套設施匱乏,便利度不足,建議開發及銷售進度要緊密結合項目周邊配套設施的完善,把握好開發時機的選擇及銷售節奏的合理安排。(2)突出項目特色,加強營銷宣傳工作為了保證銷售收入的順利實現,建設開發商第七章 結論及建議7.1 結論(1)市場分析結論通過第二章對本項目進行的 SWOT 分析可知,項目的優勢和機會相對較多,同時,項目的建設又能夠增加西安市商業地產市場有效供給的需要,滿足西安市建設的需要,改善項目所在地區的周圍環境,因此,項目的開發建設具有較好的發展前景。(2)技術分析結論本項目的資源供給及外部協作條件能保證項目的順利開發。同時,本項目是基于市場研究的基礎上,本著合理的規劃方案原則,通過上表,計算出住宅的銷售價格變動的臨界點為:-2919.17/(2919.17+1099.02)×5%-30%=-33.63%上式說明住宅的銷售價格的最大下降幅度為 33.63%,此時項目從財務上分析仍可接受,可以看出其住宅的銷售價格敏感性不是很強,彈性較大,在銷售過程中,建議開發商在確?;镜匿N售收入的同時,靈活運用銷售手段,進行營銷,促進項目的順利開發運行。綜上分析,建設投資、銷售價格、銷售售面積變化幅度最好不低于 18.03%。2)商品住宅銷售面積變化對項目內部收益率和財務凈現值的敏感性分析表 6.3 商品住宅銷售面積變化表變化幅度 -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%IRR(%) 11.85 13.16 14.31 15.50 16.73 18.00 19.31 20.66 22.07 23.52 25.03FNPV -6.2 敏感性分析本項目主要進行建設投資、銷售面積以及銷售價格對內部收益率和財務凈現值的單因素敏感性分析。進行單因素敏感性分析時,假定其他因素都不發生任何變動。(1)建設投資變化對項目內部收益率和財務凈現值的敏感性分析表 6.1 建設投資變化表變化幅度 -15% -10% -5% 0 5% 10% 15%IRR 35.26% 29.88% 25.05% 20.66% 16.67% 13.01% 9第六章 不確定分析6.1 盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經濟效果,當這些因素的變化達到某一臨界值時,就會導致方案的損益情況發生質變。進行盈虧平衡分析,找出這個臨界值,判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力,為決策提供依據。根據線性盈虧平衡分析基本公式:銷售收入方程:R=P×Q支出方程:C=V×Q +T×Q+F式中: R--實現銷售收入 P—銷售5.3 清償能力分析根據借款償還計劃表(附表 2)可以計算得到本項目的借款償還期為:11-1+4296.92/5139.68=10.84 季,合 2.71 年。通過對清償能力指標的計算可以得出如下結論:本項目具有較強的清償能力。5.4 評價結論通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結論:本項目具有較強的盈利能力和清償能力,在財務上是可行的。5.2.2 動態盈利能力分析(1)財務凈現值1)項目財務凈現值取季度基準收益率 3%,根據項目財務現金流量表(附表 5)可計算得到項目的財務凈現值分別為 22451.20 萬元(稅前)和 13244.84 萬元(稅后) 。均大于零,因此本項目在財務上可行。2)資本金財務凈現值取季度基準收益率 3%,根據項目資本金財務現金流量表(附表 6)可計算得到資本金的財務凈現值為 13926.74(稅后)萬元第五

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